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房屋質量問題成維權投訴“重災區”
來源: | 作者:栢特資訊 | 發布時間: 2019-10-09 | 10 次瀏覽 | 分享到:
為貫徹落實新修改的《農村土地承包法》,進一步鞏固和完善農村基本經營制度,深化農村土地制度改革,落實“三權分置”制度,農業農村部對《農村土地承包經營權流轉管理辦法》進行了修訂......

??秒拍、獨家秀、深夜搶拍、提前鎖定……今年東莞土拍的瘋狂程度令人咋舌,不僅地價屢創新高,拍地速度也頻頻被刷新。與此同時,東莞樓市調控政策進一步升級。在“五限”政策壓頂的情況下,又“殺出”史上最嚴“限墅令”。一邊是高地價,一邊是穩房價,房企利潤承壓已是既定事實,房屋品質是否會縮水,我們尚不得而知。但從近兩年新房質量問題全面爆發也可以看出,樓盤“品質塌方”現象日益嚴重。樓市下半場,房企能否在品質、口碑與利潤之間取得巧妙平衡,將成為突圍制勝的關鍵。

??新房質量危機集中式爆發

??今年9月4日,南方都市報曝光了東莞東坑鎮某問題樓盤。起因是業主收房時發現墻面和天花開裂滲水,大家擔憂房子存在質量問題,拒絕收樓。“我們希望開發商給我們一個合理的答復,要么賠錢,要么退房或退還裝修款。”有業主表示,真沒想到這房子質量會這么差,大家收樓的時候發現基本都存在同樣的問題,墻面滲水、瓷磚空鼓,使用的都是劣質材料。開發商雖向業主承諾了“無條件整改”,但類似這樣的情況頻頻出現,只會不斷消磨購房者對開發商的信任。

??而房屋質量危機集中式爆發背后,是房企銷售規模的不斷擴大,對“高周轉”的極致追求。為回籠資金,近兩年入莞房企都在不斷加快推貨節奏。記者了解到,去年8月14日,廣州臻茂房地產開發有限公司(實為“中國金茂”)成功以總價55598萬元拿下清溪2.65萬㎡商住地,刷新清溪商住地樓面價。然而不到一年時間,中國金茂在莞首個項目——清溪金茂逸墅就已正式開放城市展廳,速度驚人。今年上半年在莞拿地房企,已紛紛對新項目進行備案。這一系列動作,同時也引發了市民對東莞新房價格和質量的猜測。

??隨著東莞樓市進入“品牌”時代,越往后走競爭越激烈,“規模戰”已成共識。中原地產首席分析師張大偉也曾指出,房企對于規模的追求,短期內不會停止。這將促使房企在調控的壓力下,采取更為豐富的營銷策略,不排除繼續出現“以價換量”的局面。事實上,今年“金九”開局,東莞各大樓盤就紛紛蹭起了節日、節點熱度,花式打折,主動向購房者拋出“橄欖枝”。傳統的“金九銀十”銷售旺季,正漸漸變成樓盤的“打折促銷”季。樓盤花式促銷,本質上也是為了回籠資金,謀求發展。但唯有品質過硬,才是房企穩扎穩打的立身之本。

??隨著新房質量問題爆發,通過投訴、曝光這種方式維護自身權益的業主越來越多。記者從《2019年上半年廣東消費投訴分析報告》中獲悉,今年上半年,廣東全省各級消委會共處理消費者投訴165564件,同比上升20.62%。其中各級消委會受理的投訴中,涉及大金額的投訴如房地產有明顯上升,上升幅度為4.60%。從商品和服務類別分析,房屋及建材的投訴量達到了14343件,同比增加了1578件。而在2015、2016年度,廣東關于房屋及建材類的維權投訴分別只有2409件、3082件。

??墻面滲水、漏水和瓷磚空鼓等房屋質量問題最突出

??記者梳理分析2018年至今在東莞陽光問政平臺和東莞市網上信訪大廳上,關于房屋及建材類的一百宗維權投訴發現,關于房屋質量問題的投訴占到了近四成,其次是樓盤實際情況與規劃不符以及無法辦理房產證的問題。具體到房屋質量問題類型上,墻面滲水、漏水和瓷磚空鼓問題尤為明顯。而這不禁讓人聯想到,此前知名房企董事長在2018博鰲房地產論壇上“勸人別買房”的言論。據公開報道,該董事長曾表示,其一直勸身邊的同事這兩年不要買房,因為近兩年的房屋質量是最差的,維權潮會在這幾年出現。

??在東莞陽光問政平臺上,就有業主反映在石排鎮一樓盤購買了商品房,但收樓后卻發現房間地板存在發霉現象。經有關部門核查發現,樓盤部分精裝房木地板確實出現發霉現象。雖然開發商表示一經業主報修將會積極處理,給予更換。但開發商并不認為是木地板存在質量問題。其稱樓盤用的木地板符合《商品房買賣合同》約定交付標準,并且木地板質量合格。而木地板發霉,是由于環境原因或保養不當。

??無獨有偶,據南城一小區業主反映,其購買的房子在短短兩年時間里,就發生了嚴重的漏水情況。雖然在入住后也進行了兩次大修處理,但依然影響到自己和樓下居民的生活。而業主向開發商反映問題后,對方則以總部未批、資金不夠等原因多次推脫責任。無奈之下,他只好在問政平臺上發起求助。而有關部門的回復也證實了該房屋確實存在質量問題。有關部門回應稱,漏水問題屬實,目前開發商已做好登記,待開發商招投標確認施工單位后方可進場維修。

??從統計數據來看,一旦商品房出現裝修質量問題,大多數情況下都是開發商負責整改維修。對此,業主們是持什么樣的態度?對于整改方案,業主們是否會“買賬”?此前,東坑一問題樓盤的業主在接受南都記者采訪時則表示,新房出現滲水、漏水等質量問題,說明樓盤的裝修質量并沒有太大保障。施工單位后續再進行修補,業主們并不放心,但也無可奈何。因為不同意開發商提出的整改方案,則要走法律途徑。這并不是業主們想要看到的結果。

??購房資格問題頻頻引發退房糾紛

??記者還留意到,有一類投訴雖然出現的頻率并不是太高,但卻非常典型,就是因購房資格問題而引發退房糾紛。在東莞陽光問政平臺上,有“深圳客”反映在今年6月前往茶山一樓盤看房時,其明確告知銷售人員沒有東莞社保,但在深圳有工作有社保。對方卻表示可以幫忙掛靠東莞社保解決購房資格,等社保交齊再簽購房合同。隨后這名“深圳客”了解到掛靠社保并不合法,就希望解除認購協議并退還定金,但卻遭到了開發商的拒絕。最終在有關部門的介入下,開發商才同意退還5萬元定金。

??但其實這樣的案例,在過去兩年里時有發生。自2017年東莞實行嚴厲的“五限”政策以來,非本地戶籍購房者購買首套房需提供2年內在莞連繳1年以上個人所得稅或社會保險證明,東莞樓市迅速“降溫”。但“上有政策,下有對策”,在開發商、中介的“幫助”下,非本地戶籍購房者只要給幾萬元,就可以輕松搞定購房資格的問題。其中,在去年6月被媒體曝光的問題樓盤,正是通過聯合中介、代繳社保的方式,為不具備購房資格的人辦理社保。

??而類似的事情,在今年8月再次被南都曝光。8月初,“深圳客”雷小姐自爆,在購買東莞東坑鎮某小區房屋時,現場有工作人員收了3萬元稱可以搞定社保。但到了收樓的日子,雷小姐才發現,因為社保問題,房管所無法備案,她也無法收樓。隨后,東坑鎮房地產管理所相關負責人向南都記者證實,當事人雷小姐購買的房屋并沒有在東坑鎮房管所進行備案。因為當時東坑鎮房管所要求且多次催促雷小姐提供帶有驗證碼的社保證明,但其最終沒能提供。

??事實上,今后試圖通過偽造社保證明取得購房資格的違法行為,將無所遁形。記者了解到,自去年社保全國聯網以后,購房者進行房屋備案,必須提供帶有驗證碼的社保證明。而房管所只要在系統上輸入驗證碼,參保人的基本資料、社保繳費情況將一目了然。而接下來,對存在社保造假行為的,發現一宗,將報東莞公安部門處理一宗。對偽造證明材料取得購房資格的購房人,將取消其購房資格并移送公安部門。

??樓盤虛假宣傳遭市民“吐槽”

??記者注意到,有市民反映東莞有不少樓盤名字沒有按照在政府部門備案的名字進行推廣,而是自己隨便起名字,也就是所謂的“推廣名”,來誤導購房者。該市民稱,很多樓盤并非位于松山湖,卻以松山湖命名,如松湖溪岸、松湖瀾園、十里松湖、中央松湖、安華香蜜松湖、四季松湖、中惠松湖城、松湖時代、常平松湖時代、松湖豪庭、松湖傳奇,松湖左岸、松湖公館等。該市民還提出,希望政府部門重點整治“大、洋、怪、重”的樓盤名,打擊虛假宣傳。

??對此,東莞市地名委員會辦公室回應稱,針對市民反映的部分樓盤存在虛假名稱、虛假宣傳的問題,市地名委員會辦公室將會逐一進行核查。如屬使用未經批準的地名的,將依法進行處理。而對新增的地名,市地名委員會辦公室也將嚴格按照地名有關規定進行審批,同時加強地名文化和地名法律法規的宣傳力度,著力提高地名規范化管理水平。

??除了樓盤名稱,商品房“掛羊頭賣狗肉”的現象也比較普遍。記者在東莞陽光問政平臺上看到,寮步一樓盤業主反映,其購買的商品房在前期銷售就宣傳是公寓,開發商也以精裝修方式交樓,完全配備好衛浴、廚房設備,有獨立衛生間、陽臺、臥室,達到了其宣傳的“拎包入住”。但業主電話咨詢寮步房管所時,卻被告知該樓盤備案的是“辦公室”。那么,房子是否能居住?不能居住的話又該如何處理?有關部門隨后回應稱,該建筑物主要功能為商業、辦公及公共服務設施配套用房,不包含居住功能。而這也意味著,該房子并不能居住。

??早在今年7月30日,中央電視臺《經濟半小時》欄目就曝光了樓盤將辦公用房包裝成公寓樓盤,出售給購房者一事。而這背后,反映的是企業急功近利,置企業品牌形象于不顧。實際上,這些年以來,房地產市場上就發生了不少違背誠信,甚至觸及底線的事件和問題。無論是樓盤實際情況與規劃不符,導致業主無法辦理房產證;還是房屋滲水、墻壁開裂等質量問題頻發,嚴重影響業主們的日常生活,這些其實都是房企信譽、口碑直線下降的“導火索”。

??東莞進一步保障買賣雙方合法權益

??隨著近年來東莞房地產市場的持續火熱,由于買房造成的矛盾糾紛也越來越多。究其原因,一方面是買受人一時沖動倉促認購、事后要求退定解約。另一方面則是開發企業銷售行為不規范、認購書條款顯失公平等原因所導致。為進一步整頓規范房地產市場秩序,強化行業自律和社會共治,糾正開發企業不規范合同行為,減少非理性購房引發的合同糾紛,東莞市住房和城鄉建設局還與東莞市工商行政管理局針對商品房銷售過程的常見共性問題,聯合制定了《東莞市商品房認購書(范本)》,并于今年3月1日起在全市范圍推廣使用,進一步保障買賣雙方的合法權益。

??記者了解到,在制定的《東莞市商品房認購書(范本)》中,進一步明確了買賣雙方的權利義務。通過督促開發企業履行信息公開和告知提示義務,提醒買受人充分知情、理性購房和增強契約精神,明晰商品房基本狀況中涉及土地用途、房屋規劃用途等易被忽略或誤導的重要信息,促使買賣雙方在自愿、平等條件下充分協商完成交易,杜絕“霸王條款”,按合同精神履行各自主體責任。

??此外,東莞還創新實施“兩天無理由退定”,通過設置“乙方(買受人)可在認購書簽訂之日起兩個自然日內以書面形式提出解除認購書退還定金,如雙方尚未簽署《商品房買賣合同》的,甲方(出賣人)應當解除本認購書并退還定金”及“若存在甲方退還定金情形的,甲方應在乙方申請之日起20個工作日內退還定金”的格式條款,旨在為買受人提供一個冷靜期和緩沖期,避免非理性購房風險,以最大限度減少后續合同糾紛。

??有專家認為,這是房地產交易秩序規范的一項政策。對于市場交易本身并沒有直接的影響,但對于穩定東莞房地產市場交易秩序、形成更穩健的買賣關系有著積極作用。


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