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鶴崗白菜房背后的原因及啟示
來源: | 作者:買曉森 | 發布時間: 2019-05-02 | 261 次瀏覽 | 分享到:
鶴崗的萬元白菜房一石激起千層浪,各種論調層出不窮。有人保守,有人激進,有人說鶴崗現象是個例,有人說鶴崗是房價崩塌的第一站。在這里,我們簡要探討下鶴崗白菜房背后的原因以及對......


鶴崗的萬元白菜房一石激起千層浪,各種論調層出不窮。有人保守,有人激進,有人說鶴崗現象是個例,有人說鶴崗是房價崩塌的第一站。在這里,我們簡要探討下鶴崗白菜房背后的原因以及對其他城市及區域的啟示。

一、偶然中的必然

鶴崗是東北的一個四線小城市,過去的發展主要依賴煤炭資源,除煤炭外無特色產業吸引力。白菜房的屬性是棚戶區改造產生的回遷房,且超過50%以上的棚改房至今未領到“房本”,存在著顯著的交易風險。但不能視而不見的是,回遷房進入流通就是商品,房子總價按幾萬元計就是白菜價。簡言之,白菜房也是房,回遷房也是商品。回遷房的菜價是個不正常的現象,這是一個特列,也似一個偶然,但這偶然背后卻有著深刻的必然邏輯。

1、棚戶區改造項目泛濫的必然

棚戶區改造的根本目的是改善群眾的居住條件,兼顧完善城市功能、改善城市環境。而現實中棚戶區改造的商業屬性越來越濃,普遍以回遷房安置拆遷戶,以商品房入市盈利。我國的四五線城市很多存在無人口凈流入的現實,這種情況下商品房本身就存在有價無市的情況,大量的回遷房再進入市場補量,就會引起房價回落。商品房價格回落,回遷房的白菜價就不奇怪了。鶴崗市從2008年開始進行棚戶區改造工程,棚戶區改造中供應了大量的遠郊區房源,供應量大,又沒有交易量,低價在所難免。“現在是誰房多,誰發愁。賣不出去啊,錢壓手里啦。為啥還在不停地建房?”當地人說。為何房子已經泛濫成“白菜價”了,政府還在建設?這事實上就是棚戶區改造項目泛濫的真實寫照。

2、產業集聚引力衰減的必然

鶴崗過去的發展主要依賴煤炭資源,煤炭經濟的貢獻率占據絕對比例。單一煤炭經濟成為經濟支柱的背后是產業結構的嚴重不合理,這對資源依賴型城市而言可以說是致命的,資源枯竭意味著產業終結。事實上,鶴崗的煤炭產業在2014年左右出現下行后,其房價便開始回落。所謂的收縮型城市本質上是開發冒進的虛胖型城市被打回了原形而已。是氣球漏氣了,而不是鉛球收縮了。鶴崗隨著煤炭資源的枯竭,從強產業資源城市變成弱產業資源城市過程本身是產業和人口集聚引力衰減的過程。在人口吸引力不足的地方建設大量的房子,賣不出去或者空置是必然的。城市的發展始終要看產業表現,有產業引力才能談發展,無論是一二線城市,還是三四線城市。如果不能站在縣域經濟和產業發展的視角上統籌規劃區域開發和棚戶區改造項目,就難免會為改造而改造,為建設而建設,累積出更多的空城、鬼城。

3、強定位下炒作風難興的必然

在“房住不炒”的強定位政策基調下,房地產的炒作風力持續衰減,特別一些三四線城市,很難刮起炒作風。以往房地產市場主要有開發商、代理商、炒房團、散戶炒房者四類炒作群體,四股風合在一起,威力無窮。自從房地產企業全面走向自銷后,代理商的炒作空間就逐步受到了擠壓,最早喊出“活下去”口號的其實不是萬科而是代理商。至于鶴崗類的棚戶區項目則根本沒有代理商;“限購”、“限售”等房主不炒的政策對炒房團產生了重大打擊,而棚戶區回遷房則基本上隔絕了炒房團的介入;至于散戶炒房者,從來都是跟風炒作。但以往他們也能形成一股強大的力量,聚沙成塔影響市場。而當市場本身沒有炒作空間的時候,散戶炒房者風是第一個坐不住的,只盼著怎么變現。那么最后就只剩下開發商自己炒了,特別是棚戶區改造項目,火力不夠很難炒起來,只能是涼涼。

二、必然下的啟示

1、守住棚戶區改造的根本,寧可小而美,不要大而空

棚戶區改造應當始終緊扣國家政策的根本目的展開,也就是要改善群眾的居住條件,兼顧完善城市功能、改善城市環境。如果脫離了這個目的,寧可小而美,也不要大而空。首先要考慮是否有利改善群眾的居住條件。通過調查,在一些四五線城市,城市郊區原本井然有序、村民家家戶戶院落式居住、一排排漂亮的大瓦房,結果后面全部都劃成了棚戶區改造的范圍,不僅沒有提升居住條件,反而拉低了居住條件,這就是適得其反了。其次要考慮,是否有利于完善城市功能。一些小縣城人口本來不多,商圈本來就已經飽和,教育配套本來就是齊全的,也盲目的借助棚戶區改造來規劃新城,打造新的商圈,這只能造成住宅和商業的飽和過剩;三是要考慮是否有利于改善城市環境,城市配套應當從服務當中去找空間,而不是一味地拆舊建新,特別是拆新建新,這就更不可取。別人本來鄉村意向很美,你一拆,蓋一堆沒人住的樓,原先還有人氣,改造后連人氣都沒了,只是造了一個新鬼城而已。

2、要從城市產業規劃的長遠視角來規劃棚戶區改造

棚戶區改造項目要從城市的文化屬性、城市的資源稟賦、城市的產業特性、城市的人口流動、城市的經濟增長等方面統籌考慮,將產業發展和棚戶區改造項目統籌規劃。要切實的考慮棚戶區項目建成后能形成什么產業、能帶動什么產業、能解決多少就業、能創造多少產值,而絕不是僅僅能賣多少房子、能銷售產生多少利潤。在這個思路下,就可以從縣域經濟發展的整體角度,甚至從城市群跨區域發展的整體角度,綜合考慮和周邊區域、城市共生發展的過程中應該扮演何種角色、承載何種功能,從而形成自己的產業錯位和功能互補。這樣既保障了產業發展,又能有效地緩解產能過剩和同質化競爭。產業規劃時,要特別注重結合實際,避免盲目的套用“產業孵化園”、“工業園區”、“現代服務業”等口號式概念,導致產業始終發展不起來,過剩的房地產項目和空蕩蕩的園區卻越發展越多。

3、要注重棚戶區改造項目的差異化升級

商品住宅區和回遷安置區僅一墻之隔,回遷安置區面積小、毛坯房、質量不高,商品住宅區面積大、精裝修、質量好、配套齊全。這是目前絕大多數棚戶區改造項目的現狀。從被拆遷安置對象的樸素觀念出發,住在商品小區和安置房里對他們來講,首要的差異不是舒適度提升了,而是物業費漲了、要交更多的錢了,不劃算。因此在安置補償方式以回遷房為主的情況下,拆遷戶本身可能存在購買力或購買需求,被這種補償方式化解掉了。特別是又進行房屋安置補償,又進行貨幣補償,拆遷安置戶基本上不會有新的購房需求,除非是投資。而大家都手頭有多套房產的時候,投資還有什么意義呢,能賣給誰?又或者能租給誰呢?有些地方已經意識到了這個問題,已經取消了以房屋作為安置補償的方式,替代以貨幣安置補償,這正是考慮到了購房需求從哪里來的問題。棚戶區改造項目的差異化要以補償方式的貨幣化為前提,這樣才會有購買需求,才能讓被拆遷戶由主動選擇權。

4、要強化棚戶區改造項目的規范化管理

房地產行業在國內近二十年的發展中積累了非常多的經驗,尤其是規范化管理方面。當前棚戶區改造項目普遍在定位管理、計劃管理、設計管理、成本管理、采購管理、工程管理六個方面存在薄弱環節。定位不清,市場的差異化需求難以滿足;計劃不足,項目的開發效率難以提升;設計不強,圖紙到產品的品質就得不到保障;成本不強,成本控制、開源節流就無從談起;工程不強,成本、質量問題就不可避免。隨著市場化競爭的加大,完善管理體系,強化關鍵環節的專業管控,即是有效控制項目開發風險的必要舉措,也是提升企業能力,樹立政府及企業形象現實需要。在這個過程中,需要政府和國有房地產開發企業提升規范化管理的意識,結合自身企業實際,完善企業管理制度,查漏補缺,取長補短,兼收并蓄,通過優秀的的管理體系保障項目統籌運作、歷練團隊的專業能力、塑造企業的品牌形象,提升企業的經濟效益。

 


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