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房地產企業財務管理的六個問題
來源: | 作者:買曉森 | 發布時間: 2019-03-31 | 326 次瀏覽 | 分享到:
財務管理是房地產企業投資者最為關心的問題,特別是在行業融資環境收緊的情況下,財務管理就變得更重要了。栢特咨詢根據過往為房地產企業提供管理咨詢服務的實際,總結了.....

財務管理是房地產企業投資者最為關心的問題,特別是在行業融資環境收緊的情況下,財務管理就變得更重要了。栢特咨詢根據過往為房地產企業提供管理咨詢服務的實際,總結了房地產企業財務管理的六個常見問題。朋友們可以對標一下,看看自身所在企業是否存在這些問題。

1、一支筆控全局

民營企業一支筆,老板們才感到踏實放心;國有企業一支筆,決策層才覺得方便省事。房地產企業老板們可能其他的專業并不太關心,或者是一種看似關心的關心,對于財務則是真正的關心。在財務管理體系不完善的情況下,我們經常會看到一些房地產企業內部的財務審批呈現一支筆現象,也就是無論金額大小只有與錢相關,都要老板審批。曾經我服務一家房地產企業,這個企業97年就在做房地產開發,風格就是老板一支筆,在做工程管理簽證的分級授權時,這位董事長兼總裁明確提出要求,凡是簽證,哪怕一分錢也要審批到我這里來。這是一種非常嚴重固化的一支筆思維。而事實上,一支筆并不能控全局,不但不能完全控制風險,反而會造成推卸責任,出現出了問題沒有人負責的現象。因為,凡是老板都抓著,就會沒有人負責。這個道理很簡答,員工會說這不是我決定的。

2、脆弱的成本控制

諸多房地產企業都經歷了艱難的創業期,從而由小到大。老板們都關心財務,本質上是關心錢,關心現金流,對與財務管理的知識、體系實則很多不清晰,并不能把握要害。在項目數量增多的時候,就會發現成本控制極其重要,單靠財務部門并不能管好成本,于是設立成本管理部門。這種情況下,財務部門變成了付款過程中成本核算管理部門的下游審核部門,內部審核僅是審核付款理由的充分性,對于成本核算的正確性則并無控制,這是很大的一個問題。有一些房地產企業在財務管理部門內部設置了成本會計,但其審核的內容仍然并未發揮過程核算把控的作用。更要命的是成本部門的人員也在做審核,審核項目部上報的核算資料,并不做細致核算。在日常管理中,財務都是在忙籌款、撥款、付款的事情。就成本控制的前中后三個階段,則做的普遍不足。就前期預算這里,更多的是各項目、成本管理部門在做預算,中間核算這里,仍然更多的是各項目、成本在做核算。一些沒有連成本管理部門也沒有的房地產企業,財務管理的合情合理合規的系統成本控制可以說是極其脆弱。有些企業甚至通過克扣、拖延、抵賴付款來省錢,實在不是長久之計。

3、以信任取代專業

“財務是關鍵,必須要用自己的人”。這是中小型房地產企業的老板們的慣性思維,如果是幾個企業一起投資組建的公司,則是想方設法安排自己的人進入財務管理部門,起到監督的作用。甚至有一些中小型的房地產企業,財務負責人是以前的行政,老板比較放心讓管財務,所以今天一直在管財務。誠然,實踐的歷練會塑造專業的成長,但信任的關系替代不了專業的基礎。信任的結果是財務管理人員唯老板是從,一切聽老板的,不管對不對,不管合不合規。但是財務管理體系則依然不健全,財務管理隊伍的專業能力依然上不去。相信這些財務管理人員還是具備一定的專業技能的,可是,如果在一個高起點上的話,再通過實踐必然會對企業創造更大的價值。蔡崇信如果沒有非常專業的財務知識,絕成不了馬云背后的男人。阿里巴巴曾經的一個忠誠的前臺今天也有了上億的資產,可是如果當年是這個前臺而不是蔡崇信去梳理阿里的財務的話,我相信馬云領導下的阿里巴巴依然會有一定的成就,但必不會有今天這樣的成就。

4、目標成本的匯總者

其實,脆弱的成本控制已經講了這一點。這里再強調一下,就是要說明財務管理的核心在于前端,不再中間,更不在后端,越往后越被動,越往后越不可控。要想管好財務,就必須要做好全面預算,控好目標成本。這要求首先預算編制的初步分工要清晰,專業條線的預算需要專業條線先行編制;其次預算合并匯總時成本科目要一致,避免成本部門和財務部門才成本科目上不一致,算出兩個結果。成本科目不一致是個常見想象,再房地產企業當中屢見不鮮。前幾天房地產管理觀察發了萬科、中海等企業的成本科目對比,中小型房地產企業可以學習參照一下。最重要的是財務管理人員要懂成本,內部要設置成本會計,成本會計要真正懂成本、算成本,預算編制的初步分工是讓各專業部門打基礎,強化預算意識,但不是完全直接以專業條線的預算為準。否則就只能成為目標成本制定過程中的匯總者,進而導致往后持續處于成本管理的被動狀態,進而導致資金被動、財務被動和整個公司的被動。

5、分析總結不足

分析總結做的不好,改善提升就難以做好。中小型房地產企業財務分析總結在兩方面做的不好,一是量化的財務分析做的不足。簡單的財務收支統計不等于完備的財務分析報表。要把財務管理做好,必須要做深入細致的財務分析,在量化的數據當中找問題,總結問題,提出解決辦法;二是系統性的總結做的不足。財務管理部門要根據公司戰略、業務的發展變化,總結財務管理的模式、財務管理的架構和人員配備、財務管理體系的完善性,全面預算管理、稅務管理、資金管理、財務分析、會計核算、投融資管理等方面存在的問題及可改善提升的空間。只有這樣,才能跟上公司的戰略意圖,才能有效的為項目提供財務支持和管理服務。

6、稅務籌劃不足

栢特咨詢作為房地產管理咨詢公司,絕不鼓勵房地產企業偷稅漏稅,但我們持續助力房地產企業合理節稅。通過系統的稅務籌劃,通過合法途徑,合理有效的避稅,應該是房地產企業決策層必須要關心和重視的問題。缺乏稅務籌劃的思維和方法,特定情境下可能會為企業帶來巨大的風險。比如我們曾服務的某個房地產企業,在北京一塊土儲一直未開發,后續土地發生增值,此時如果按常規開發報稅的話要交100億人民幣,簡直是把決策層都嚇壞了。如果按照這種交稅來開發,根本動不了,是不可能的。怎么辦?請咨詢公司做稅務籌劃,后來通過稅務籌劃的方法該企業合理的規避了這一稅務,保證了公司可以順利的推進開發項目。由此,足可見稅務籌劃對房地產企業的重要性。

以上是我對房地產財務管理的一些淺見,供房地產企業的朋友們參考。


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